Sonders谈“实际按揭利率”

尽管许多新闻媒体和专家一直在报道历史低位的抵押贷款利率会如何刺激住房需求,嘉信理财(Charles Schwab)的利兹•安•桑德斯(Liz Ann Sonders)表示,他们忽略了一个重要问题。

在一个金融时报》Sonders表示,人们总是关注名义抵押贷款利率。但她表示,抵押贷款有一个“实际利率”,就像他们的国内生产总值(gdp)有一个“实际利率”一样。这个实际抵押贷款利率是名义抵押贷款利率和房价升值或贬值率之间的差额。

根据全美房地产经纪人协会的数据,桑德尔斯说,在2005年房地产泡沫最盛的时候,30年期固定抵押贷款的实际利率是- 11%——也就是6%的名义利率,减去房价每年上涨17%的利率。她写道:“毫无疑问,我们的房地产存在泡沫。”“谁不想以负利率借款呢?”你可以以6%的利率借款,购买一种年化增长率为17%的资产。”

桑德斯说,2009年,名义抵押贷款利率降至5%,但房价却以每年17%的速度贬值。这使得实际抵押贷款利率高达22%。她说,如今的实际利率约为8%——名义利率为4%,年折旧率为4%。

桑德斯说,所有这些都意味着,如果房价继续贬值,进一步推高名义抵押贷款利率的政策将不会产生太大影响。她写道:“在美联储(Fed)扭转操作(Operation Twist)的帮助下,名义抵押贷款利率可能会进一步下降。扭转操作正在改变美联储资产负债表的持有量和期限结构,旨在压低抵押贷款利率。”“但重要的是要明白,除非等式中‘仍在贬值’的部分得到解决,否则你很难找到有意义的需求改善的理由。”